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关于住宅技术经济指标的若干问题

文字:王瑜波 

 

摘  要:通过探讨现行规范关于住宅技术经济指标计算的规定,总结在住宅设计及商品房销售过程中住宅技术经济指标计算存在的一些问题,并提出若干改进建议,使住宅技术经济指标计算及其管理变得公平、透明、简便。

关键词:住宅;技术经济指标;分摊系数;套内建筑面积;套型建筑面积

 中图分类号:TU-9  文献标识码: A  文章编号:2095-2104(2012)

 我国关于住宅技术经济指标现行的规范及法律条文包括《住宅设计规范》2011版、《房产测量规范》2000版、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》1995版。具体内容参见各规范及法律条文。本文具体探讨现行规范及法律条文中关于住宅技术经济指标计算过程中存在的问题及调整建议。

    1、存在的问题

    1.1规范不严谨

    1.1.1《住宅设计规范》2011版中第四章技术经济指标计算中存在以下问题:

    1.1.1.1“4.0.2.4 套型总建筑面积等于套内使用面积、相应建筑面积和套型阳台面积之和”。其中相应面积概念模糊。

    1.1.1.2“4.0.4.2 应以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出计算比值”。 其中比值没有名称。

    1.1.1.3按本章所有规定进行计算:住宅楼总建筑面积≠全楼各套型建筑面积之和。

    以一栋六层住宅为例(见下图),住宅楼一至六层均为一梯两户,每层建筑面积为:215.47平方米,屋面楼梯间建筑面积为:15.68平方米。


     图三(黄色为套内使用面积、灰色为套内墙体面积、红色为外墙和公用面积)

   1.1.1.3.1按《住宅设计规范》2011版该住宅楼总建筑面积=215.47*6+15.68=1308.5平方米。

   1.1.1.3.2各功能使用面积详见图三。全楼套型总建筑面积之和(见表一)。住宅楼总建筑面积≠全楼各套型建筑面积之和。

 


   1.1.2

      《房产测量规范》2000版B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式:按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K.Si  K= ∑δSi/∑Si

其中:K---为面积的分摊系数

      Si---为各单元参加分摊的建筑面积,m2;

      δSi---为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2;

      ∑δSi---为需要分摊的分摊面积总和,m2;

      ∑Si---为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2。

各部分面积界定模糊。“各单元参加分摊的建筑面积”是指那部分面积?以一个单元住宅(图一)为例,指套内建筑面积总和吗?“参加分摊的各单元建筑面积总和”是指那部分面积?以一个单元住宅(图一)为例,指套内建筑面积总和还是该栋住宅的总建筑面积?如果指套内建筑面积总和,则∑Si---为各单元参加分摊的建筑面积总和;如果指该栋住宅的总建筑面积,则通过分摊系数计算的各单元建筑总和不等于住宅总建筑面积:以一个单元住宅(图一)为例,参加分摊的各单元建筑面积总和(总建筑面积)为1308.5平方米、单元参加分摊的建筑面积(总套内建筑面积)为1171.2平方米、需要分摊的分摊面积总和(共有公用面积)为137.3平方米,分摊系数K=需要分摊的分摊面积总和(共有公用面积)137.3平方米/参加分摊的各单元建筑面积总和(总建筑面积)1308.5平方米=10.49%,δSi =10.49%*1171.2=122.89,单元参加分摊的建筑面积(总套内建筑面积)1171.2平方米+单元参加分摊所得的分摊面积122.89平方米=1294.09平方米<1308.5平方米。

      1.2标准不统一。

      1.2.1阳台面积计算标准不统一。《住宅设计规范》2011版 4.0.2-3:阳台的面积均应按其结构底板投影面积的一半计算。《房产测量规范》2000版 8.2.1挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

      1.2.2套内面积的范围标准不统一。《住宅设计规范》:套内使用面积为套内使用净面积,不包括套型阳台面积及套内墙体面积;《房产测量规范》2000版及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》1995版:套内建筑面积均包括套型阳台面积及套内墙体面积。

      1.2.3分摊系数计算标准不统一。《住宅设计规范》2011版中没有规定公摊系数的定义;《房产测量规范》2000版中:分摊系数=需要分摊的分摊面积/参加分摊的各单元建筑面积总和;《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》1995版中:分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

      1.2.4 用词不统一。相关规范及法律条文中关于住宅技术经济指标的用词不统一。

 由于存在以上问题,使得各个部门统计的指标不一致,造成了管理上的难度大、具体指标模糊。

      2、若干改进建议

   

   2.1统一用词。虽然现行的规范及法律条文针对的对象不一样,侧重点也不一样,但是都是关于住宅技术经济指标计算的规定,所有在用词上要尽量一致。建议住宅技术经济指标包括以下概念:各功能空间使用面积、套内使用面积、套型阳台面积、套内墙体面积、套内建筑面积、总套内建筑面积、套型建筑面积、总套型建筑面积、公用建筑面积、分摊系数、分摊公用面积、住宅楼总建筑面积。

    2.2统一标准。

    2.2.1阳台建筑面积应该根据具体情况来确定面积。全封闭的阳台、挑廊应该按其结构外围水平投影面积计算。未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。不能一概而论。

    2.2.2各概念间的关系要明确。

    套内建筑面积=套内使用面积+套型阳台面积+套内墙体面积

    总套内建筑面积=所有套内建筑面积之和

    分摊系数=公用建筑面积/总套内建筑面积

    分摊公用面积=套内建筑面积*分摊系数

    套型建筑面积=套内建筑面积+分摊公用面积

    住宅楼总建筑面积=所有套型建筑面积之和

 根据以上调整后改、该住宅楼(见图一至图三)技术经济指标计算结果如表二


住宅楼总建筑面积=215.47*6+15.68=1308.5平方米。两种计算方法所得结果一致。

注:上表计算数据均以图一、图二为依据。

    3、结语

住宅技术经济指标应该完善法规、统一标准、加强管理,形成一套对住宅技术经济指标计算工作更有效、更合理的体制,使得住宅技术经济指标计算及管理变得更有序、公平、透明、简便。



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